中介的论文题目(房地产中介行业的探索论文有谁能帮我写一下)

100 2022-07-18 18:18 论文大全

1.房地产中介行业的探索 论文 有谁能帮我写一下

随着我国经济改革的进一步深入,社会诚信问题越来越受到社会各界的广泛关注。

这一问题,不仅关系到中国的政治建设和道德建设,更会对中国的经济建设和企业内部管理产生深远的影响,社会诚信不仅是一种理念,也是一种规则、体制、载体、资本,基至是一种生产力。房地产中介服务是市场经济的产物,它所面对的客体是特殊形态的商品——房地产,房地产中介服务在促进中国房地产市场快速健康发展,推动房地产业走向繁荣的过程中起到了积极的作用。

其独特的商品特性以及形态决定了居间服务的复杂性,时间长、专业性强、金额大,一般客户非常慎重,交易成交率较低。从业者不仅必须具备良好的专业素质,诚信也是必备的条件之一。

一、房地产中介行业存在的问题 近年来,房地产中介行业获得了长足发展,与广大消费者的生活越来越近,也越来越紧密,人们对房地产中介的期望和要求也越来越高。但是诚信问题并没有得到很好的解决,在许多交易场合,诸如“谢绝中介”、“中介免谈”等情况时有发生。

在提供服务的过程中也出现了不少问题,引发了不少消费纠纷,为什么会产生这样的问题,主要有以下两个方面的原因。 (一)入市门槛低,从业机构和人员鱼目混珠。

中介行业入市门槛低,主要表现在注册资金要求不高、从业资格管理尚未完全到位、营业场所及从业人数限制不多;一些信息服务机构、家政服务部门甚至部分物业管理公司也超范围从事房产中介业务;此外,无照经营、无资质经营也是屡禁不止。本来根据国家有关政策规定和市场要求,对房产中介机构和房产经纪人的素质都有较高的标准和要求,但事实上,目前许多中介企业和从业人员存在政策水平低、缺乏应有的业务知识和法律常识、不按政策规定操作、多收费、乱收费等现象,严重影响了中介行业的服务水平和整体形象。

(二)房产中介机构暗箱操作频繁,企业信任度不高,老百姓对房产中介企业难言信任。有些不正规的公司,为达到营利目的,广设陷阶,恶意欺诈消费者,既损害了消费者的利益,引发交易纠纷层出不穷,又使房产中介行业成为在媒体上曝光最多的行业之一。

其欺诈手段大多如下: 1、“空手道”。有一些房地产中介以挂靠形式,一不申报,二无实力,仅靠摆放几张桌凳、刊登几则广告就上马了,全无制度可言,就靠打“游击战”、“拖延战”谋利。

2、“狐假虎威”。其在媒体上发布的广告,都说是些地理位置上乘、价格低廉的好房子。

据业内人士透露,大致只有5成不到的信息是属实的,其余均为胡乱编造,是用假信息作为吸引顾客的诱饵。 3、文字游戏。

以格式合同的形式规定不公正、不合理的条款。房地产中介公司利用格式合同的形式向消费者提供明显不平等的合同条款,并做出不合理、不公正的规定。

有的合同中主要条款规避法规,往往对一些关系到购房者或租房者利益的条款,在措词上故意模糊或回避,出问题时,好把责任推干净。 4、利用“房托”。

制造房源紧张或者紧俏的假象,诱使消费者仓促交易,哄骗消费者上当。骗术通常有两种,其一是让员工分别扮成业务员、房主等,顾客上门时便上演成交双簧;其二是员工假扮房主与求房者“智斗”,或利用不存在的假房源与求房者周旋,最终达到骗取信息费的目的。

5、利用虚假信息骗取中介费。有的经纪人或中介公司制造虚假或不实广告信息,诱导消费者。

其中包括虚构房源、隐瞒房屋质量问题、以次充优等。一旦消费者缴纳定金或中介费后,就以种种理由推脱或不理不睬消费者,更有甚者,业务员收了定金后卷款逃走。

有些房地产经纪公司与业主串通一气骗买主上钩,等买主看了房交了佣金甚至定金后,就编造各种理由致使交易不成。 6、赚取不当差价。

这种情况是经纪人或中介公司采用“压上家、瞒下家”的手段,在买卖双方信息不对称的情况下,压低卖价,抬高买价,隐瞒委托人的实际出卖价格,从中获取差价收入。 7、逃避国家税收。

房地产中介机构故意诱导消费者以低于实际交易价格的价格签署房屋买卖合同,从而以逃避国家税收的方式促成交易。 8、不兑现承诺。

经纪人或中介公司为了提高成交率,获得佣金,随意口头承诺,如确保投资回报、解决抵押贷款、规避所得税等,而当承诺兑现不了时,却又一推了之。 9、不提供收费凭证。

有的房地产经纪或者中介公司只给收据不开发票,逃避国家有关的税收。 二、房地产中介行业存在问题的原因 房地产中介的上述行为,扰乱了房地产交易市场的正常秩序,挫伤了消费者积极的消费心理,损害了房地产开发商和购房者双方的利益,对刺激消费、拉动内需、带动国民经济增长都将产生一连串的不良性影响。

上述问题的出现,我认为主要原因有: (一)我国房地产中介服务领域法律法规相对滞后,中介机构承担民事责任的具体规定过少或者规定的过于笼统。标准难界定,主导权不明,明示指导不明,法律责任不清,行业解释不清楚。

比如,有的地方性法规规定,中介企业的设立须由设立人凭地方行业主管机关的执业登记证明到工商局登记注册。然而,由于执业登记管理严格,有些设立人便通过各种方法到工商局先拿执照,避开执。

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2.论文从社会文化理论的视角论教师的中介作用

作为人类文化的传播者,教师在人类文化的继承和发展中起着桥梁和纽带作用。

“师者,所以传道、授业、解惑也”,这就是我国古代对教师这一角色比较精确的概括。随着人类文明的发展及社会要求,教师这一角色被赋予了更多的内容和含义,使教师在人类社会生活中担负起更重大的责任,发挥着更重要的作用与影响。

素质教育提倡学生自主能力的培养与终身学习观念的树立。教师作为贯彻这一理念的关键,该如何通过自己的课堂实践,正确引导学生终身自主学习?以色列心理学家费厄斯坦(Feuerstein)中介理论(Mediation Theory)指出,自出生起儿童的学习就受到对他有重要意义的成人的干预和影响,这些成人首先是父母,其后是教师,费厄斯坦把他们称作中介者(mediator)。

他们选择有效的中介工具或学习方式对学生进行合适的刺激,以帮助并促进学生获得解决问题的能力。 大部分教师的课堂属于下面两种情况:一种情况是教师上课满怀激情,生动传情,学生积极投入,学习兴趣高涨,教与学双方都沉浸在一种轻松愉快的气氛中,学生学得主动、扎实,在教学中充分体验着参与的快乐、成功的喜悦,其教学效果较好,成绩突出;另一种情况则是,教师枯燥乏味的讲解,学生机械重复的做题,呆板的教学方法,沉闷的教学气氛,学生木然置之,毫无反应,课堂犹如一潭死水,教学效果一沓糊涂。

这是为什么呢?同样的教材,同样的教学,效果为什么会截然不同呢?其实,这就是课堂气氛与效果的不同。 怎样才能活跃课堂气氛呢?这就要求教师在课堂中要起好中介作用,要求做好以下几点: 一、采取多种有效的导入方式 新课导入是课堂教学的重要一环——“好的开始是成功的一半。

”在教学的起始阶段,我们要迅速集中学生的注意力,将他们的思绪带进特定的学习情境中,这对一堂课教学的成败与否起着至关重要的作用。课堂导入要注意趣味性、针对性,同时,导入的材料要新颖。

课堂导入要因人、因时、因地而有所不同,方法可以多种多样,不拘一格。 1、实物导入法。

我们可以利用实物导入新课,将其生动形象地展现在学生面前,让学生眼前一亮,使他们能立即投入到课堂教学中来,激发他们的学习兴趣和积极参与的热情。 2、问题导入法。

我们可以提一些学生感兴趣的话题,让他们参与到讨论当中,自然地融入课堂之中,主动地探究问题的答案。 二、创设愉悦的课堂环境 现代教育理论认为,学校教育除知识交流外,还有情感交流,教学活动是在知识和情感这两方面相互作用、相互制约下完成的,只注重知识的讲解,而忽视情感的交流,是不能取得理想的教学效果的。

如何创设愉悦的课堂环境,应注意以下几点: 1、把微笑带进课堂。 “微笑是教师的职业需要”,教师无论在生活中遇到什么不顺心的事,都不能把这种情绪传染给学生,教师要有高度的控制力。

2、教师要善于激起学生的求知欲,使学生呈现出求知若渴的状态,引导学生积极主动探索新知识,这正是教师为课堂教学创设的最佳环境。 期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆 3、教育要面向全体学生,因材施教,教师要给每一位学生成功的机会,不应歧视差生,激励、鼓舞是教学的真谛,要使每一位学生都能在“心理安全”的气氛中学习,才能全面发展。

三、教师在教学过程中应发挥个人魅力 教师在教学过程中要运用丰富的面部表情来感染学生,运用各种手势、动作等肢体语言带动学生,用微笑放松学生的紧张情绪,用幽默的话语和期待表情使学生信心百倍、兴趣盎然。 教师就是一个表演者,我们的态度、言行、一颦一笑都能极大地影响你的观众——学生。

如果我们全身心地投入到教学中,精神饱满,神采奕奕,学生自然也会跟上我们的节奏,将精力集中到课堂上来。 同时,教师还要积极掌握各种激励性的语言,教师对学生真诚的赞扬会给学生巨大的鼓励,也有利于营造积极、和谐的课堂气氛。

“Congratulations。 You got it right!”、“That's it!”、“Well done!”、“I knew you could do it。”

这些话语都能让学生不断增强自信,更积极地参与到课堂教学中来。 四、鼓励积极的课堂参与 英语课堂教学是在教师的组织和指导下,学生积极参与配合的过程,以学生为中心是这个过程的出发点。

因此,组织课堂教学既要充分发挥教师的主导作用,又要切实体现学生的主体地位。学生的主动性和积极性是决定教学质量的关键,而教师的主导作用又决定着学生的兴趣浓淡、主动性和积极性的高低。

假如按照传统的教学模式,教师垄断课堂,教师当演员,学生当观众;教师照本宣科,学生洗耳恭听;教师问,学生答;课堂气氛只会越来越沉闷,教师越教越吃力,学生越学越没劲,最终,学习兴趣被湮没,学习动机被窒息。 教师的“教”是为学生的“学”服务的,教师要研究学生,要了解学生对课程学习的心理和需要。

组织教学要从实际出发,按照英语教学的原则,给学生创造各种语言环境,提供各种运用英语的机会,让学生充分接触英语,运用英语,力争最大限度地为学生创造显示才能、发挥才智的英语环境,使学生始终保持学习英语过程中的主动状态,使教学过程本身成为学生听。

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3.我国房地产中介行业发展的探索的论文

中介业务是市场经济发展的产物,是商品生产、流通和消费中不可缺少的媒介及桥梁。

所谓房地产中介,是指在房地产开发经营与消费的供求市场中,为交易物体提供评估、交易、代理、经纪、咨询等服务及善后管理服的职能机构。房地产中介服务涉及总地产投资开发、建设、交易、消费等各个环节。

良好的房地产中介机构能为房地产经纪活动提供相应法律、专业技术、信息等优质服务,不仅有利于房地产交易市场的发展,也为行业自身创造了可观的收益。 一、房地产中介机构的作用 房地产二级市场是指房地产开发经营市场,表现为开发后的房地产出售给用地单位和个人;三级市场是指房地产交易市场,表现为房地产投入使用后在使用者之间的交易。

在目前房地产市场供应量相对饱和的时期,房地产中介的作用不仅在二级市场中举足轻重,更为盘活三级市场注入了新鲜的动力。 (一)提高专业化程度。

房地产中介机构的产生是市场细分的必然结果,也是我国实行市场化发展的进一步要求。房地产中介机构从原来房地产企业开发、建设、销售的一体化结构中分离出来,有助于提高房地产交易的专业化水平。

由于在房地产交易过程中,买卖双方需要为交易付出信息搜寻成本、谈判签约成本和合约履行监督成本,交易过程长、环节多,其交易成本自然就高。而房地产中介机构能够凭借对市场的了解,建立客户网络和提供专业服务,为买卖双方节约时间及精力,降低交易成本,提高效率。

(二)优化供需匹配。一方面,房地产中介机构能为交易双方提供专业化的信息与服务,另一方面可以节约双方的交易成本。

所以供给方和需求方都愿意向中介机构缴纳一定的酬劳,以获得信息、争取时间,确保和交易安全,减少房地产交易过程中的信息不对称和道德风险问题。 (三)激活房地产三级市场。

过去的房地产中介服务主要集中在一、二级房地产市场,交易解决的基本是从“无房”到“有房”的问题。随着社会经济的发展、居民生活水平的提高,房地产市场结构发生了明显的变化,市场化程度越来越高,市场中最活跃的交易开始从“有房”向“有好房”的转化。

房地产中介机构专业化的服务可以保证这一过程的顺利推进,从而为房地产三级市场的发展注入源源不断的动力。 二、我国房地产中介机构的发展现状 与国外相比,我国房地产中介机构由于起步较晚,在执业标准、执业规则、专业人员素质、执业技术手段、执业运作经验和管理经验方面都有待全面提高。

虽然近10年来,我国房地产中介服务业呈现出良好的发展势头,但由于我国现阶段房地产中介总体上比较稚嫩,竞争力弱,与WTO规则的要求和发达国家成熟的房地产中介服务体系相比,还存在着不少的差距。纵观我国房地产中介行业,可以发现以下几个整体性的缺陷。

(一)法律法规缺口。目前我国房地产中介行业出现的规范性和有序性问题,根本原因还在于立法滞后,立法层次低,法律效力差,缺乏系统性和配套性。

(二)专业化水平较低。我国房地产中介机构员工整体素质不高,专业技能较差,缺乏职业道德精神,以至市场行为不规范,行业本身的风险防范意识薄弱。

同时,市场上存在大量没有资质的中介机构。产生 « » 职称论文发表 QQ:455265204 这种现象的主要原因,在于我国房地产中介机构对自身的认识不够,将中介服务误解为仅限于房地产租赁及买卖代理范畴,致使从业人员基本上是从其他行业转入的,不具备基础性的专业知识,执业能力弱。

行业整体经营理念落后,服务质量不高。 “夸张营销”、“暗箱”操作泛滥,虚假广告、过度包装等欺骗消费者的行为屡屡发生。

(三)资金链存在极大漏洞。国家建设部早在2006年就出台了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》,但是相应的细则还是不够明确,在实践过程中出现了许多漏洞。

资金监管方面,房地产管理部门对交易结算资金专用存款账户管理和银行的资金管理是各有所长的,而通知却一句带过。银行的监管者角色不明朗,让很多中介机构钻了空子,擅自挪用交易资金的现象屡见不鲜。

(四)缺乏风险防范措施。大多数房地产中介机构以房地产买卖和租赁作为业务的重心,因此成交量成为其经营和生存的关键。

当宏观调控从紧,房地产市场呈现低热状态,成交量急挫的情况发生后,房地产中介机构的经营就难以维持了。业务单一化,风险控制欠缺是威胁我国众多房地产中介机构生存的重要因素。

以深圳为例,2007年7月,深圳楼市在宏观政策调控下急速掉头,截至2007年10月,一、二手房成交量已经连续4个月下滑。深圳世联行市场研究组发布的研究报告显示,在交易市场观望气氛浓厚和一手房推盘量逐步减少的双重作用下,10月深圳一手房市场日均成交住宅不足60套,较9月下降51.2%。

同时,深圳的楼价也呈现明显的松动迹象,二手房买家讨价还价的幅度愈来愈大,连续多月飙升的高房价开始有价无市。深圳楼市开始出现由过去的卖方市场转为买方市场的趋势。

在此情形下,房地产中介机构显得束手无策,“中天置业”事件的爆发就是最好的例证。 (五)外患重重。

管理规范的境外中介机。

4.求论文一篇,论房产中介的好处

房产中介生存价值的本质在于降低三大群体的综合交易成本。而这里除了沟通成本以外,中介还可以利用专业知识,信息渠道,帮助三大群体,找到更适合自身需求交易机会,提升各方满意度。

在这里,三个群体分别是开发商和购房者或租房者,以及一般房产持有人。

事实上,房产交易属于大宗交易,也具备一个相对复杂的交易过程,牵涉的信息多,如政策法规多、相关手续多,需要考量的价值涉及面广,比如地段价值、功能价值、形象价值,体验价值,投资价值等多个方面。且市场价格变化起伏,够买时机也很重要。

优秀中介需要根据客户需求,把相关信息进行梳理,进行恰当的沟通,协助买卖双方将价值预期,价格预期调整一致,从而促进交易达成。

对于房产中介来讲,三方都是客户,不能单纯靠欺瞒某一个群体而能长期存在,想要长期生存中介的唯一选择,就是对三方都诚信以待,恰当平衡好三方利益。

这样的市场机制下,客观上保证了中介的存在必须要去化解或部分化解交易双方利益观念的矛盾与冲突,因而降低沟通成本。

此外对于开发企业而言,专业房产中介通过对购买客户和市场的了解,能够协助开发企业有效调整成本结构,把钱花到购买者认为重要的地方。此所谓客户定位,市场定位、产品定位,产品建议等等。准确的定位可以降低资源不合理消耗,节约社会总成本。

现实生活中,当然存在着中介方容易偏向开发商或房产持有方的情况,利用信息不对称,合谋欺诳购房者的可能,不过这是市场不成熟时期的必然表现。但随着时代进步,信息沟通渠道的增多,这种中介通过欺瞒方式所得到的短期利益越大,对自身未来发展阻碍也越大。相信未来这种靠非诚信方式获利的中介会被市场逐步淘汰。

在美国的房地产中介,已经向着家庭的投资顾问,生活方式顾问,品质顾问的方向发展。尽管房产现在的美国并不象中国有这么大的成交量和迅猛抬升的价格,但美国房地产中介从业人员还能有不错的收入。另一方面,依靠专业和诚信,房产中介已成为一个受人尊重的行业。 这是中国房产中介前进的方向。

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